商住楼的判定标准是什么？

各地情况不同，政策也所有差异，但土地规划是判断楼宇性质的重要标准。

一般讲：如果你那房是临街的，下面只有一层是商铺的，又归属商品房小区范围内，则基本是住宅楼性质，附带商业房配套。如果下面一至三楼或以上是商铺与成片的住宅小区没有关联，这是商业裙楼做法。开发商在上面盖出了20多层的商住二用房，这是打出了檫边球。如果规划上已明确是商业用地，造出了住宅特征的高楼，仅有一层的商铺房可能只是掩人耳目。那么房产证上的认定尤为重要。

房产证上确认为商用性质的房屋，短时间内就别想变更了。这种名不符实，但已成事实的商品房，全国比较普遍，房屋在使用，租赁上不会受到影响，只是在产权年限，能耗费用，房屋交易方面多点负担。如果你运气好的话，遇到规划调整或因类似楼宇量大，矛盾突出，实行上下区别认定的政策也是有可能出现的。

商住用房在经济发达国家是不允许的，目前国内各大城市都有限造限售的措施。对历史已成的项目是维持现状。

这样的楼一般做为商住两用，现在好多这样的布局，尤为临街，一楼商业经营，而楼上全部居住。从长远看、安全性看这样的楼布局不甚合理，但是，人多地希，需求旺盛逼的人们想尽一切办法开发利用，这也是发展中的问题，合理与否有待考量。

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出于稳妥考虑，在决定买房前，需要查看该楼盘的五证，特别是国有土地使用权证书，证书决定了该块土地的性质是70年使用权的住宅还是40年使用权的商住。

只看规划图来判断住宅还是商住，不准确而且草率，毕竟对于一般家庭，买房都是一件非常大的投资。

住宅和商住房的不同

1，70年后，住宅自动续延使用期限，不用审批，而商住房40年后需要申请批准。两者均需要再缴纳土地出让金，标准未定。

2，契税不同

3，大部分的商住楼使用商用水，商用电，没有天然气管道铺设。物业费高，这样使得居住后的使用费用相比住宅要高。

4，银行贷款按商业房标准，贷款期限短，利率高。

5，商住楼的户型设计，基本上没有南北通透的户型。而且，居住密度大等等。

也有诸如不限购，总价低，精装房，省心省事的优点不累举

首先看土地产权性质，是商业性质还是住宅性质。还有就是看产权年限。

商业用地，50年，在重庆40年，商住楼不能签户口，有的还没有燃气，商住楼水电物业都比住宅高，有的高一半。基本没有绿化。外来人员多，不合适居住，只能办公一用。

住宅用地70年，在重庆50年。可以签户口，小孩读书，水电气全通，民用水电气便宜，小区绿化高，居住舒适度高。