什么是小产权房？

小产权房只是民间的一种叫法，官方是没有这种说法的，是没有合法的产权证，也不受法律保护的房，说白了就是房圈里的“黑户”。

来看看，所谓“小产权房”是如何定义的，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

看明白了吧，这种房子就是不合法的，而且往往伴随着私搭乱建，违规操作，最近啊，保定西三环有栋小产权楼，因为手续违规，被爆破了，您看，这风险多大啊。

小产权房因为比较普通住宅价格低很多，吸引了一部分购房人，对外宣传起来说是能住就行，管他大小产权呢。还有不少人对小产权房保佑幻想，觉得有一天会“转正”，能拿到产权证。要知道这个是国家写进法律条文里的，转正的可能性真不大，劝大家买房还是买有房本的大产权房，远离小产权房。

我的理解就是农村集体组织(村、组)在自已管辖范围内的地皮上建的商品房。这种房办不来国家正式的房产证，不能抵押，原则上不受法律保护。除此之外，跟产权房房一样，可以居住，可以继承，可以自由买卖。 一句话，产权房是国家认可的私有财产，小产权房是集体组织认可的私有财产。

您好，小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称乡产权房。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。

小产权房就是使用集体土地开发的房子，报建只能一栋楼一本房产，办不了独立产权证，属于合法合规的，但不得对外出售，现在市面上小产权房谈不上买卖，其实只是出售使用权而已，所以风险会比商品房大很多，当然价格也少很多，配套，内部户型规划也没商品房好！如果是刚需而又买不起商品房的，小产权房是不错的选择，只是买小产权房就跟赌博一样，成了就赚了，败了投进去的钱就竹篮打水，一场空（因为起诉也没多大机会拿得回钱，好多都是赢了官司钱也讨不回）！

没有独立红本的房子统称小产权房，其中包括村民自建农民房，集资房，村委统建房，军产房以及集体大红本工业用地，商用用地上的建筑...综上所有性质分类均是小产权房。都以签订买卖合同的形式律师见证进行交易转让【所有合同内容均大同小异，基本都是统一样式】。

小产权房子是什么意思，有什么风险？

小产权，它并不是真正法律意义上的产权。小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义建设在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。 目前的小产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地上违法建设的。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权亦不是真正合法有效的产权证。小产权房包括：已购公房，乡产权房和使用权房。

法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：

一、没有房产证、产权证

小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。

二、无法进行银行贷款和抵押贷款

若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。

三、小产权房交易难

小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

四、拆迁补偿难，质量没保证。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房的弊端

一些购房者将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，然而小产权房的弊端却不少：1、缺少“五证”。“五证”是消费者取得房产证的先决条件，即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。2、质量难保证。房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。3、拆迁难补偿。小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。4、配套不完善。小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。5、遗赠麻烦、不能买卖。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦，也不能进行房屋买卖。

其实法律上并没有小产权房这个概念，房地产市场也有没有叫“小产权房”的房产，小产权房只是大家约定俗成的。

小产权房指的是在集体用地上建造的房屋，没有缴纳土地出让金和相关的税费。国家不会为小产权房颁发产权证，所以产权证是没有房产证的，有产权证的小产权房也是乡上发的产权证，并不是国家颁发的。小产权房是不能在房管部门办理过户手续的。

部分小产权房是违章建筑，可能存在被强拆的风险，到时候钱也没有了，房子也没有了。

如果是购买别人的小产权房，因为不能过户，所以很容易产生纠纷，房款也得不到保障。所以最好不要选择购买小产权房。

概念：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称"乡产权房"。

举个例子：农村的集体土地相当于一本整体的房产证，等同于我们平时买商品房拿到的房产证，如果在集体土地建设10套房屋，那么这10套房屋会共同享有一本整体房产证。所以，小产权房没有单独的房产证，也不能买卖。

我们可以买小产权房吗？

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖。

根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

但需要注意的是集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。

买小产权房又有什么风险？

1、缺少“五证”

小产权房，是相对与城市中商品住宅70年的大产权而言的，是农民在农村集体土地上建造并对外出售的住宅。因为不合法，其风险在于不会被国家承认具有产权。

从1999年起，国家多次下文明令禁止非本集体经济组织的成员购买农民宅基地和住宅，故这类在农村集体土地上对外出售的住宅因不能取得土地使用证和房产证，从而被称为小产权房。

所以，虽然名字含有“产权”二字，但是小产权房并不具有国家房管部门按照统一制式和标准颁发的房产证。

小产权房的分类

一、城市中的小产权房分类

土地早已收归国有，但原住民在这种国有土地上建造的违规和超标住房。

在购买的商品房上违规加建、别墅区户主自行改建、扩建、重建乃至北方庭院和占地住户的房主自行违规的挖建、扩建等。

二、农村小产权房分类

建在农民宅基地之上的，在农村旧村改造时，由于新村建设往往按照地方政府统一规定的标准面积建房，故在靠近城镇的农村节省出来的宅基地往往被有组织地建房出售。

建在农村集体建设用地上，主要是原乡镇企业用地住宅。

什么是小产权房？和违建有什么区别？

小产权房虽然讨论的很热烈，但是依然是凉凉的没有未来。

近日，自然资源部下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》，小产权房被重申不能通过登记将违法用地合法化。

此次通知明确，城镇居民规划购买宅基地或者小产权房的，不得办理登记。这个通知表明，国家三令五申叫停小产权房的态度是一致的。有不少购买了小产权房的人，总是带着侥幸的心理，一直希望有一天小产权房能通过登记合法化。这关于小产权房的讨论也一直是比较有热度的。

只能之所以能成为讨论的热点，那是因为小产权房还是有一定的市场含量的。小产权房对购买者最大的诱惑，就是价格很低，所以它受到了一些人欢迎。买到小产权房的人，他总是希望有一天能通过登记将小产权房合法化。这好理解，任何一个人都希望用很低的价格买房子，然后还能合法化。

当然如果这样做，是打破游戏规则的。我们都知道小产权房是在集体土地上建起来的房子，这种房子占用的是集体土地，按规定这类土地可以作为农民的宅基地，也可以作为农业生产用途，除此之外，让城里人购买宅基地或买小产权房，都是违规的，肯定是拿不到不动产权证的。

小产权房不是违建，但是它不能用来向城里人出售。小产权房有很多的后遗症，比如，未来拆迁时候，你不可能得到补偿；比如，因没有证，买卖起来很不容易，而且不能用于抵押贷款。更重要的是，小产权房没有任何继承的价值。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，用于农村改造或农村搬迁的住房，这种房子得到了建设行政主管部门的批准，但不允许作为商品房出售，不能办理房产证，至于违建房，就是没有得到任何建设行政主管部门批准的修建的房屋，就是平常说的违法建筑，区别在于违法建筑说拆就直接拆，没有回旋余地，小产权则不是

谢谢邀请！简单说：

第一，小产权房，是一个俗语、习惯用词，是对应可以办理完整产权手续的商品房（“大产权房”）而言的房子。

第二，小产权房，是指在集体建设用地上开发建设的房子。与其对应，商品房（“大产权房”）占用的是国有土地。

第三，小产权房，土地证是集体建设用地的“大证”；“房证”，有也是乡里、村里发的证。所以小产权房也叫“乡产权”房、“村产权”房。

第四，小产权房，除了得不到商品房那样的完整产权手续外，其它手续都是合法合规的。

第五，小产权房，占用的是集体建设用地，也就是农村宅基地。因此，小产权房只允许土地所在村符合使用宅基地条件的村民购买，城里人，以及其它不是土地所在村村民的人、不符合使用宅基地条件的本村人，都无权购买。所以，小产权房是不是违建，要看谁买了房子。

第六，小产权房，有争议。争议的不是房子，而是土地。也就是，小产权房占用的集体建设用地没有入市。如果小产权房占用的土地，办理征用和出让手续，转变成国有土地，那么，小产权房就变成了大产权房。

第七，小产权房，侵害的是农民的利益。小产权房占用的是集体建设用地，也就是村集体资产。由于土地没有入市，没办理征用手续，没缴纳补偿款，因此，本村子以外的人通过购买房子获得土地，躲过了土地费用，实际上侵害了本村村民利益。如今，很多农民也跟着起哄，为小产权房喊冤，就是“被人卖了还帮人数钱”！

综上所述：

——因为国家不允许，所以小产权房也属于违建。但是，小产权房只是违反了土地政策，而且违建还是没违建，针对的是不同的购房人。所以，小产权房与其它违建是有本质区别的。

——如果农村集体经营性建设用地可以入市，那么小产权房应该可以合法化。但是，到那时，小产权房也不会是现在的价格了。涨价的钱，绝大部分会变成征地补偿款分配给农民。

您好！

从严格意义上，小产权房必定属于违建，但违建的范围要大于小产权房。

小产权房与违建房的关系

与“大产权房”相对应，小产权房指的是建造在在不能用于建造商品住宅的土地上的住房——最大的差别在于土地使用权。大产权房占用的土地是国家出让的、专属住宅用地用途的土地，而小产权房占用的土地多数是集体土地。集体土地不能用于建造商品房、土地使用权不能转让到市场上用于商品化交易。

所以，小产权房其实是一个俗称的、却因带着“产权”二字而误导甚至糊弄购房者的名词，其实等于“无产权”。国家历来关于小产权房的定性没有任何改变——非法。非法的东西，弄得再漂亮，也必属违建。

违建房的范围涵盖情况要更多，主要分为三大类：

• 第一类是按照规定本就不能建造的房子。例如，小产权房、在耕地上盖了套住房，在工业用地上盖了别墅。
• 第二类是没有经过规定程序批准建造的房屋。这类与上类的区别在于，本来是可以合法建造的，但是需要走规定审批手续而未走。例如，有些集体户要翻盖自己家的宅基地房，本有资格翻建，但是按照规定必须要申请、经审批后方可动工。建造程序不合规，此类房子，严重的讲也属于违建。
• 第三类属于程序合法，但是建出来的房子不合规。例如，农村宅基地房有面积规定，商品房有既定规划方案，已经按照流程审批完了，结果建造的时候多盖了一层，那么多出来的这一层，就属于违建。

不同违建情况，处理方式有所区别

按照常规逻辑，非法的、违建的，当然要严格处理，该拆的拆，该收的收。但是现实中的处理情况很复杂。拿小产权房来举例，因为利益关系、管控不严等问题，造成时值今日已经大量存在于市场、存在于老百姓家庭。若强行处理，势必会造成较大面积的社会负面影响。

但是，不管是缓和处理还是激进处理，有一个结论是必然的——非法违建，必定不受法律保护。这就是对于已经购买了或者打算买小产权房的、已经违建或者想动违建心思的人，最大的风险。

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