淮南房价要赶上省城了？淮南未来什么样子？

淮南房价永远不可能赶上合肥，淮南的房价在未来还是要跌的，因为年轻人都出去了剩下的都是老年人，再说淮南工业发展太慢，没有大型工厂，煤矿都开在外围，年轻人就业难，留不住人，房价肯定跌，特别是山南。

据权威数据统计今年一至五月份淮南楼市均价分别为：一月　3999元每平方米二月　3977元每平方米三月　4037元每平方米四月　4037元每平方米五月　4052元每平方米由此可见，全市平均房价都在4000元每平方米上下浮动，幅度很小，几乎可忽略不计。五月，全市均价突破5000元每平方米以上的楼盘有7家，均价突破4000元每平方米以上的楼盘有22家，全市均价排名前33位楼盘，均价皆在3800元每平方米以上。而当月全市住宅类商品房销售均价的排行是：第一名：田家庵区，均价4465元每平方米；第二名：山南新区，均价3944元每平方米；第三名：八公山区，均价3475元每平方米；第四名：经济开发区，均价3188元每平方米；第五名：谢家集区，均价3091元每平方米；第六名：潘集区，均价2501元每平方米；第七名：毛集实验区，均价2161元每平方米；

备注：寿县、凤台县、大通区无数据

与此同时五月淮南住宅类商品房房价前五名分别是：第一名：金地·滟澜山，均价为7640元每平方米；第二名：汇金广场，均价为6294元每平方米；第三名：中至信·壹号庄园，均价为6207元每平方米；第四名：嶺秀山南，均价为5775元每平方米；第五名：云景华城（二期），均价为5208元每平方米。那么淮南的房价到底合不合理有没有“水分”时下到底该不该买呢？首先应该弄清楚房价的构成。房价的构成主要由土地成本及相关税费、建安成本、项目经营期间的费用、一些附加成本再加上开发商的利润。合理的房价，应该是成本加上合理利润。据平均估算，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，这两项成本占据了房价的很大部分。土地成本由政府土地出让招拍挂决定，土地资源有限，只会越“卖”越少，而成为众开发商竞价的目标，从而推高溢价率。近年来，我市宗地出让价格，折合楼面地价也就是每平方米房屋的拿地成本，基本都在1200元每平方米至1800元每平方米以上。房地产开发要缴纳土地增值税、印花税、营业税等等，而建筑工人平均每天工资基本在200元以上，仍有上涨趋势。结合均价来看，地产开发利润的绝对值在压缩。今天，考察市场和房价是否合理，专业上往往有“租售比”和“房价收入比”两项指标。“租售比”是指每平方米房屋月租金与每平方米房价之间的比值，一般认为1:160至1:200为合理；据调查，淮南目前每平方米房屋月租金一般在10元至25元左右。而“房价收入比”则是指购买房屋总价与家庭整体年收入之间的比值，理论上认为4到6倍为最合理。低于这两项比值，一般认为市场后市看好，有较大投资价值，而高于此，则被看作市场泡沫产生、需提高防范的信号。专家人士谈到，和全国三、四线楼市一样，淮南房地产市场也进入“白银时代”，这一时代的特征就是，房价较为合理，较难出现大涨大跌，同时去化节奏也相对稳定。这一时期，对于开发企业来说，面临着行业洗牌，需要真真正正地作产品和服务，提高品质和性价比；对于消费者来说，需要结合自身需求，理性考察楼盘品质及价格，理性消费，而不是“追涨杀跌”、人云亦云。

城市地位决定城市房价，最直接的就是购房需求决定了政府卖地的价位，决定了开发商的底气，决定了炒房者的底气，决定了刚需者不得不买的迫切程度。如果没有旺盛的购房需求，那么再高的房价，都是有价无市，镜花水月。合肥的房价本身就有点虚高，淮南那就更是打肿脸充胖子，而且是肿得发亮。虚高的房价会造成巨大的生活压力，本身又没有让人不得不留下的理由，长此以往，人才企业的流失显而易见

山北房价解析

山北高房价的区域现在看来是生态新城碧荷庭和上郑广场那片，房价高的原因可能很大一部分是因为学区因素，买了这两个小区的房子就能上洞山中学东校区，这个学校可是个炙手可热的学区。本部没有新房学区房，其他几个分校一个在泉山湖，一个在大通，想要在田区买学区房生态新城碧荷庭和上郑广场，就是最好的选择了。

那这个区域未来的房价会怎么样呢，首先如果越来越多人选择在这里买房的话，一房难求的状态愈演愈烈，房价肯定还会涨，如果保持平稳的购买需求，暂时考虑不会上涨，但有一个因素是不得不考虑的，将来单轨地铁二号线经过这里，未来的升值潜力也是不容小觑的。

山南自去年以来的房价为什么涨的这么厉害，这和山南的发展规划是密不可分的，2016年山南实验中学投入使用、安徽理工大学投入使用，淮南南站开始建设等配套设施的完善，直接带动了房价的猛涨。