商住公寓和住宅的区别，房产税即将到来，公寓房还具有投资价值吗？

在本该用来建写字楼、商铺的40年产权的土地上，建了用来居住的房子。

这种房子，我们称为类住宅，也是大家口中的公寓。

本质上，地价决定了房价。在土地成本上，公寓跟住宅的地价极其悬殊。

投资的人群，是怎么想的？

销售人员口中的卖点：

1、价格便宜。一般来说，平层公寓价格只有同地段住宅的50%左右，挑高公寓只有住宅价格75%左右。并且大部分都是精装交付，装修的精致程度也确实非常厚道。

2、地段好，大多靠近地铁或商圈。

3、不限购。手里有点闲钱，想要在投资圈里跃跃欲试。

4、投资回报率可达5%到8%（一二线城市）。

总之，这群人觉得，投资公寓怎么着也得比投资变现来得快。

土地年限有永久，70年，50年，40年。划拨用地是永久年限，住宅用地是70年。土地年限是规划局在初期就规划好了的。有些开发商看到住宅变现能力较高，纷纷用过各种手段打擦边球进行住宅房屋建设，这就是公寓的由来，同时公寓这一品类在国外也有很长的历史。公寓总价费用低，但居住环境跟物业管理水平高低成正相关，所以对比住宅他的升值空间会比较小。但在部分城市由于限购的政策，公寓产品也成了香饽饽。

相信题主的这个问题，问到了很多人的心里话，在进行房产投资的时候，我们常常会想到三种产品就是住宅、公寓还有商铺，那么这几种产品很多朋友就会在想，究竟我们投资哪一样会比较好呢？住宅好还是公寓好呢？还是商铺好呢？商铺跟公寓都是商业性质的，那么在这里我就跟大家讲一下公寓跟住宅的区别，公寓大部分是商业性质的，住宅是住宅性质的，公寓的水电也是商业水电，住宅的水电是民用水电，他们的市价都不一样，而大部分地区的住宅附带的价值很多，我们买住宅房主要是为了学位还有户口，那么公寓是没有的，当然现在我所在的区域佛山这个城市是已经放开了公寓，购买公寓就可以积分入户入学，这样的政策，这个是每个城市都不一样的，当然因城而异，但是在这里我只讲大部分地区。从产品上来讲，公寓的设计跟住宅也有着明显的区别，公寓普遍是不会带有阳台的，然后会一梯好几户，甚至几十户都有，那么住宅呢，我们国家是有明显的住宅要求标准的，所以住宅一般是一梯两户或者2梯4户，三梯6户等等这样一些比较适合人性设计的标准。

不管房产税来不来，按当前行情来看，商住类房产都没有投资的价值！

先看看北京针对于商住房买卖的规定：

北京商办类用房买卖条件如下：
在 2017 年 3 月 26 日之前已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人。
在 2017 年 3 月 26 日之后新建商办类项目，个人不允许购买。购买商办类用房时，需要全款购买。
买受人需要满足以下条件：
① 本人名下在京无住房和商办类房产；
② 在申请购买之日起，在京已连续缴纳满 60 个月的社会保险或者连续 60 个月缴纳个人所得税。

在2017年3月26号日前，北京市面上的商住类房产销售火爆，很多开发商偷换概念，大力宣传商住两用，把原来用来办公用的房子当成住宅可卖，这类房产不需要购房资质，不限制购买套数，可以贷款，而且有的寺方已经形成了相对比较成熟的住宅小区，相关配套设施也是按照住宅类的房产来配套的，吸引了大量购房者，尤其是那些来北京不及没有购房资质的外来人口。但当时一纸令下，将商住类房产彻底打入谷底。

看看现在关于商办类用房的买卖条件吧。

1. 之前已出售给个人的可以再出售给个人。也就是说，之前是个人买的，还是其他个人也能买，之前没卖掉的，现在不能再卖给个人了，只能出售给企事业单位，这样居住环境可想而知，你在这间房里过日子，别的房间里全是办公的，小区里出出近近的各色人等全不认识，居住安全可想而知。上班来，下班走，谁会爱呼所谓的公家环境呢，居住条件也难以保证。试问一下，这样的房子谁愿意要呢？

2. 关于购买条件，不论是否京籍，都要有连续60个月的社保或纳税记录，而且名下不能有房，这一下就去掉了大部分人

3. 关于价格成本 ，目前来看北京市场上的商住类用房价格，同比周边住宅类房产并未占扰明显优势，即使相对便宜一点，但不能贷款就堵住了绝大多数人想买的道路，同样的钱，可以付个首付，买个更好更大的住宅忌不乐哉，再加上商水商电，生活成本明显更高，就更没有理由去买商用住房了。

综上，国家政策的出台，直接给商办类用房泼了一盆冰水，已经买了的，就先这么住着吧，想出手，难。最关键的，这些房子都是50年产权，和普通住宅70年产权不一样，目前国家已经明确70年产权到期后自动续期，但对于50年的，仍未有明确说明，存在着很多的不确定性。

按当前情形来看，不管自住还是投资，商住类用房都不是首选。