一边调控加码，一边抢房热潮不断，上海房价如何发展？

大家好，我是勇谈。进入7月份后全国房产调控又步入密集调控期，尤其是对于上海、深圳等这些本身房产热的城市来说。一边是调控加码，一边却抢房、购房热潮不断，对于上海这样的城市未来发展会如何？想方设法维持房价走势基本稳定应该是上海房产调控的目标。借此机会简单谈谈我的观察。

类似于上海这样的城市房地产市场肯定要以稳定为主，这样的城市房产供不应求的情况还是普遍存在的

• 作为全国资源最为聚集的城市之一，上海的房地产市场从来不会让人感觉到“冷清”，房价稳定上涨基本是常态

图上所示是近3年来上海新建商品房同比价格走势图，我们可以看到一个十分明显的数据“进入3月份后上海新建商品房价格同比涨势明显，超过同期”。产生这样情况的很大一部分原因也跟进入3月份后包括央行在内为了维持经济基本稳定通过各种方式释放的资金流动性有关系。上海作为我国资本最为聚集的城市之一，市场资金相对充足的情况资金流入楼市，推动房价上涨也是必然。不过话要说回来，上海的房价调控整体来说还算是合格，起码比起深圳来说要好得多（深圳有几个月二手房同比上涨超过10%）。

• 上海这样的一线城市房产供不应求的情况还是存在的，人多地少的情况在上海这样的城市普遍存在

图上所示是近10年来房企购置上海土地面积及土地成交价走势图，可以看到从2013年开始上海出让土地面积在急剧减少，到2019年房企购置土地面积仅仅只有144万平方米左右，而实际支付的土地价格则高达243亿元，也就是房企的拿地价格就高达1.68万/平米。土地资源不足，拿地成本却在不断增加是上海这样的一线城市普遍存在的问题，这样的供需矛盾也就意味着上海这样的城市房价会不断上涨，毕竟上海至今仍然有2400多万的常住人口，而且对于外来人口的吸引力还在不断增强。

类似于上海这样的城市一直在进行产业调整和升级，“撵人”是上海这样的城市经常操作

• 2400多万的常住人口中上海户籍人口只有1462.38万，上海落户难已经是众人皆知，也只有这样的城市才有“撵人”的资本

在一线城市中具备“撵人”资格的城市只有北京和上海，这两个城市也是公认的国内落户难度最高的城市。为何会出现这样的情况？这跟上海本身的经济和产业发展水平位于国内最高级有很大关系。跟大家分享一组数据：如上图所示是近10年来上海户籍人口增长走势图，我们可以看到从2010-2018年上海户籍人口增长只有50.38万人，平均每年5.6万人！大家需要知道的是上海至少有1000万以上的外来常住人口，每年的落户比例只有0.56%！！这么高的落户难度各位觉得上海的户籍会不香吗？上海的房产会不香吗？

• 人多地少的上海，房价仍然维持稳定上涨应该归咎于上海落户难和购房限制，在房住不炒的背景下，上海房价维持稳定上涨是必然

图上所示是近10年来上海待开发土地面积及购置土地面积走势图，我们发现一个基本事实“房企拿地面积减少，待开发土地面积也在减少”。这样是数据基本已经表明一个事实“上海真的没有地了”，就拿特斯拉在上海建厂来说，必须通过签订对赌协议才能获得土地的使用权，足以说明一个基本事实“上海真的没有地了，哪怕是工业土地”。在缺乏土地的情况下，上海的房价能够维持今天的局面已经实属不易，更何况上海在有意控制人口流入，否则上海的房价早已不是今天的样子。

一边调控加码，一边抢房热潮不断，上海的房价维持稳定上涨就实属不易，且行且珍惜

• 7月份国务院副总理主持召开的“10城房地产座谈会”再次强调“房住不炒”，不把房地产作为短期刺激经济的手段，已经为上海等城市的发展指明了方向

房地产调控是一个长期的过程，哪怕在全国房地产市场相对供应过剩的情况下，很多人期待的房价大跌基本不会出现。尤其是上海这样的一线城市，房价维持长期坚挺甚至上涨都是大概率；而且还是在上海没有放松调控的背景下。不过在高层定调“不把房地产作为短期刺激经济的手段”也意味着上海的房地产市场很难有大的波动，毕竟楼市是资本市的本质在任何城市都是这样，不会有丝毫改变。

• 一边调控加码，一边抢房热潮不断将会是上海的常态情况，毕竟“魔都”不是白叫的

调控加码的目的是为了抑制房产投资风，挤出房地产泡沫；抢房热出现的原因也跟上海本身的地少人多有关系。这样的情况会成为未来较长一段时间内上海楼市的常态，这点是由现实情况决定的。经常跟大家说的一句话“房价说到底还是资源聚集度的体现”，上海作为全国资源最为聚集的城市之一，房价高也是必然。

综上，一边调控加码，一边抢房热潮不断，对于上海这样的城市来说再正常不过；对于想要在上海这样的城市定居的朋友来说，买房还是要趁早的，不要期待上海这样的城市房价会因为调控而出现向下波动。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以点赞、关注、订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

如何理解经济日报“2020全年房价可控”，调控走向如何？

经济日报的观点有一定道理，我们对国家的宏观经济调控能力还是要充满信心为好。信心贵于黄金，人民都相信政府，政府也全心为民，一切都会好起来的！

中国政府调控房地产市场已有至少15年的经验了，积累了大量的智囊团队和精算力量，所有政策的发布、实施也逐渐专业化、实用化。2020年房价整体可控，是一句有底气的话。

请相信，“房子是用来住的”这一天终将会到来。

说“可控”，实际上担心房价大幅度上涨！今年全球疫情，各国经济大幅度的降低，主要经济体都呈现负增长，这个是趋势，拉动经济的三驾马车，出口和消费这两驾马车可以预见，已经全面下降，现在如果投资这驾马车再下降，那经济必然雪上加霜，所以各国政府都加大投资，其中房地产投资是关键，所以今年房价上涨是“必然”！！！！！

这样的可控等于是承认以前每一次的上涨甚至暴涨是合理合法的，每次的上涨以后没有追责，没有被要求跌回或稍微调低幅度，等于允许默认上涨或暴涨的行为的存在，上涨后，一调控，价格就在涨后的高位上了也就合规合法了，就如前几天的深圳爆炒，也没见哪个炒作人付出代价或被要求房价回落的，这样的调控只能说调高不调低，这样的可控只能说可控制低价。

2020年房价可控可以解读为2020年的房地产会逐步恢复正常，大起大落都不会有，刚需可以买房了，至于投资炒房，在目前的“房住不炒” 的政策下还是不要过度参与。下面我来具体解读一下：

1.随着中国疫情的整体控制，全国房地产市场的开放已经具备条件，不论是房地产销售还是建设都会回归正轨，积压的住房需求逐渐释放，带动市场活跃度上升。从数据来看70城房价出现环比微涨，但总体较为稳定。一二线城市恢复较为明显，三线城市的市场信心较弱，恢复情况明显慢于一二线城市。这是市场给的答案。所以不要寄希望于房价下跌了。要是急需买房该出手时就出手吧。

2.从政策角度解读，国家将坚持“房住不炒”基调，促进房地产市场平稳健康发展需要政策“因时而变”；在供给端支持房企的合理融资需求，在需求端支持刚需和改善型需求。在“房住不炒”的基调下，房价增速低位徘徊。不会出现房价大涨大跌。

4月26日，经济日报发表文章《2020全年房价可控，房地产销售回升》，可以说再次给当前市场定了基调，或者说是重申。文章表示，政策对冲力度加大，预计经济实现中速增长。预计二季度经济增长可能在2%-4%之间，三、四季度达到7%-9%，全年可能落在3.5%-4.5%区间，实现中速增长。表明国家当前对于经济发展预期信心十足，不再信赖房地产的拉动。当然随着疫情的不断改善，房地产市场也逐步恢复，销量和价格将稳重有升，整体是在国家控制之下的。